建设用地使用权期限问题的根源在于我国法律对土地和房屋关系的构造，二者均被视为独立的不动产，但房屋所有权可为私人所有，而土地则采公有制，私人只能享有建设用地使用权。这就导致没有期限的房屋所有权与受到期限限制的建设用地使用权之间的矛盾。目前的争议，集中在对物权法第149条的理解上。

面对续期问题，应当正视该问题的复杂性。建设用地使用权期限尤其是低于最长法定期间的情形，成因十分复杂。物权法以土地用途区分为住宅建设用地和非住宅建设用地，也就是说，一宗住宅用地，无论房屋是住宅还是经营性用房，都应当自动续期；而一宗综合用地，即便房屋用途是住宅，也只能按照土地的用途申请续期。但实践中不少地方实际上是按照房屋的规划用途来考虑土地期限。这就导致一个小区、一个建筑区划、一宗土地上，因房屋用途不同，其对应的建设用地使用权期限可能分别是40年、50年、70年，到期可能会分别续20年、30年、50年。

实践中的复杂性还体现在续期费用的计算上，前提是确定建设用地使用权的面积。实践中，区分建筑物业主对建设用地使用权的持有份或者俗称的“小土地证”，其计算规则是不一样的。就区分建筑物而言，从司法解释来看，应当是全体业主对整宗土地的建设用地使用权进行分摊，但实践中，基本上都是按楼分摊。但有些地方是对应每栋楼的占地面积；也有地方是楼座占地长宽各加一米来计算。

总的来说，无论采取何种解决方案，都会因现实的复杂性而面临是否公平的拷问。

我认为，最公平合理也是最简洁有效的做法是征收房产税。近年来，关于房产税的讨论很多，之所以千呼万唤不出来，有一个问题是绕不过去的，就是过高的房价或者说过高的地价。虽然从理论上讲，土地使用权出让金与房产税截然不同，但二者之间的联系十分密切。尤其在2004年“8·31”大限之后，经营性土地出让都是通过招拍挂来完成的，从而形成了完全市场化的土地价格。一个理性的开发商拿地时，其报价的基础是将来购房者能够接受的房价。举例而言，在没有房产税的情况下，可能合理的购房人愿意出一平方米十万购房，但如果每年要征收2%的房产税，可能合理的购房人只会出两万一平方米。这种情况下，我们不能否认出让金实际上包含了房产税在内，所以说，这种情况下再去征收房产税显然是不公平的。但是对于这种期限届满尤其是规定了远低于法定最长期限的房产，一步到位直接征收房产税可能是最好的选择。

这种做法其利在于：一是避免了自动无偿永久续期可能带来的国家土地所有权无法体现的问题。二是避免了房屋所有权无期限和土地使用权有期限的矛盾。土地到期，通过缴纳房产税权利人可继续享有建设用地使用权。房屋老旧时，也可申请重建。三是一并解决了续期续多久的问题。四是避免了可能造成的社会不公。五是解决了如果续期收费，权利人拒不缴纳的问题。法律对欠税有比较全面的惩治措施，而对于权利人拒不缴纳出让金，目前尚无有效的治理措施。当然，基于税收法定原则，我建议针对这种到期土地及其上住宅，尽快先行启动房产税立法。

（作者尹飞系中央财经大学教授、北京市法学会不动产法研究会副会长兼秘书长）