个行业单独发布金融报告，这在央行还是破天荒头一遭，可能的解释只能是：以其近10％的GDP份量、三分之一强的中长期贷款贡献额，房地产业在今天的中国经济发展中，的确已经举足轻重。

缰绳如何才能勒得恰到好处？在GDP增长和经济风险两者之间，央行必须掌控地产金融调控的“平衡术”，在促进房地产业健康持续发展的同时，大力防范金融风险。纵观央行2004年度地产金融报告，这一核心思想贯穿始终。

板子打在开发商贷款

高达11％的房地产开发商贷款不良率，是悬在房贷业务上的一把利剑。

央行报告指出，房地产贷款具有潜在风险，其中一个重要方面就是房地产开发商贷款的不良率较高。在四大行的房地产开发商贷款中，又以农行和中行的经营状况最堪忧，分别达到16％以上和12％以上。

问题的严重性在于，房地产开发商多以银行借贷融资为主，自有资金很少。随着房地产市场竞争日益激烈，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。更为激进的观点甚至认为，中国房地产“绑架”了银行，乃至整个中国经济。

从公布的数据来看，板子已经打在了开发商贷款上，2004年3月份以前，房地产开发商贷款增长速度在40%以上。2004年4季度开始增长速度下降到20%以下，2004年底增速降低到17.3%，2005年1季度增速进一步下降到15%。贷款增幅的下降与宏观调控收缩信贷不无关系。对此，央行报告认为，“房地产开发商贷款增长得到了初步控制”。

来自业界的声音也证实了这一点，香港百骏(中国)投资控股有限公司董事长王先生就表示，早期开发商可以三成自有资金贷到七成款项，但目前情况正好相反，拥有七成自有资金才能贷。

称个贷为“黄金资产”

同属房地产贷款，个人住房抵押贷款的表现则堪称“优等生”。四大国有商业银行个贷不良率为1.5％左右，央行报告称，居民按揭贷款的资产质量很高，是商业银行的“黄金资产”。

“优质个人抵押贷款规模的扩大，使得银行自身资产质量和收息率都得以提升，大力发展个贷肯定还是今后的大趋势。”中央财经大学金融学院郭田勇博士接受记者采访时这样说。在银行业入世步伐加快的情况下，在个人贷款业务上发力，显然既有利于银行扩大资产规模，又利于满足资本充足率要求。

可以佐证的数据是，2002年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，2004年底和2005年1季度末余额同比分别增长35.1%和30.9%。

尽管增速很快，央行报告认为个贷依然有巨大的增长潜力。理由是：2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。

但报告同时提醒说，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。

泡沫风险成首要关注

在肯定房地产业是拉动中国经济增长的“支柱”产业的同时，央行报告对当前部分城市出现的房地产泡沫表示了忧虑，并将过热引致的市场风险排在房地产信贷风险的首要位置。

报告称，2004年部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热。报告特别提到，“上海二手房和高档商品房的泡沫程度值得关注”。此前已有诸多学者撰文指出，2004年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达27.5%，上海房价涨幅让人“有点晕”，已经超出了正常范围。

郭田勇分析说，目前房地产信贷面临的主要风险是市场风险，即房价下跌后，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来损失。

事实上，近期上海等地商业银行纷纷提高住房抵押贷款首付比例，有的甚至高达50%，以防止抵押物贬值的风险。

在报告中，央行甚至建议取消房地产预售制度。可以推测，这其中不乏减轻抵押贷款风险的考虑。房子还没建好就开始销售，开发商启动一个项目并不需要投入太多的自有资金，事实上这是将经营风险转嫁给了购房者，最终转给了银行。

“期房的抵押住房贷款实际上无房可抵，房屋建成什么样，甚至能不能建成都是个未知数。取消期房，至少银行的抵押品是实实在在的房子。”郭田勇说。